Informationen für Eigentümer*innen

Die Durchführung privater Baumaßnahmen erfolgt durch die Eigentümer*innen oder Erbbauberechtigten. Daher sind auch die Kosten der Modernisierung und Instandsetzung grundsätzlich von den jeweiligen Eigentümer*innen oder den Erbbauberechtigten selbst zu tragen.

Im Rahmen der Sanierung besteht die Möglichkeit, geeignete Maßnahmen privater Eigentümer*innen nach den jeweiligen Förderrichtlinien zu fördern. Dabei können folgende Möglichkeiten in Betracht kommen:

• Steuerliche Förderungen nach § 7h EStG für Herstellungs-, Modernisierungs- und Instandsetzungskosten;
• Förderungen der Investitionsbank des Landes Schleswig-Holstein und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW);
• Städtebauförderungen nach der Städtebauförderungsrichtlinie des Landes Schleswig-Holstein.

Zur Klärung der Fördermöglichkeiten steht Ihnen der Sanierungsträger zur Verfügung, bitte wenden Sie sich frühzeitig an die genannten Ansprechpartner*innen, da zahlreiche Förderbestimmungen beachtet werden müssen. Grundsätzlich gilt, dass bereits begonnene Maßnahmen nicht mehr gefördert werden können.

Für weitere Auskünfte wenden Sie sich bitte an die BIG Städtebau GmbH als Sanierungsträgerin.

BIG Städtebau GmbH
Drehbahn 7
20354 Hamburg

Thomas Berg
T 040 3410678-37
E-Mail: t.berg@big-bau.de

Victoria Liekefett
T 040 3410678-15
E-Mail: v.liekefett@big-bau.de

Neben den geplanten Maßnahmen zur Erneuerung des Gebietes hat die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes für die Eigentümer*innen sowie die Erbbauberechtigten rechtliche Folgen. Nach § 136 des Baugesetzbuches liegt die „einheitliche und zügige Durchführung“ der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen im öffentlichen Interesse. Hierzu gehört auch, dass private Vorhaben und Investitionen abgestimmt werden müssen. Dabei hat die Stadt zu prüfen, ob das beabsichtigte Vorhaben die Sanierung voraussichtlich erschwert, verhindert oder unmöglich macht. In diesem Falle ist die Genehmigung zu versagen. Um Vorhaben zu vermeiden, die den Sanierungszielen entgegenstehen oder deren Umsetzung wesentlich erschweren würden, hat der Bundesgesetzgeber eine Genehmigungspflicht für Eigentümer*innen oder Erbbauberechtigte festgehalten.

Nach §144, 145 BauGB sind für die Dauer des Sanierungsverfahrens beispielsweise folgende Veränderungen genehmigungspflichtig:

• Der Verkauf eines Grundstückes;
• Die Teilung eines Grundstückes;
• Die Bestellung eines Erbbaurechts;
• die Eintragung einer Hypothek, Grundschuld oder einer anderen dinglichen Grundstücksbelastung im Grundbuch,
• Die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast;
• Mietverträge und vergleichbare Nutzungsvereinbarungen auf bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr
• Baumaßnahmen auf Grundstücken sowie an und in Gebäuden, auch wenn sie nach bauordnungsrechtlichen Bestimmungen nicht genehmigungspflichtig sind.

In der Praxis der Grundstücksgeschäfte wird der beauftragte Notar automatisch die erforderliche Sanierungsgenehmigung beantragen. Neben der sonst auch geschäftsüblichen Einholung der steuerrechtlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung und der Vorkaufrechtsverzichtserklärung durch das Finanzamt hat die Stadt innerhalb eines Monats nach Eingang über die Sanierungsanträge zu entscheiden. In besonders gelagerten Fällen kann diese Frist bis zu drei Monate verlängert werden.

Der Notar erfährt von der Genehmigungsnotwendigkeit durch den Sanierungsvermerk, den das Grundbuchamt im Grundbuch der Eigentümer*innen einträgt, wenn sich das entsprechende Grundstück in einem Sanierungsgebiet befindet. Der Sanierungsvermerk weist darauf hin, dass eine Sanierung nach Baugesetzbuch durchgeführt wird und dass die Bestimmungen des Baugesetzbuches und hier das besondere Städtebaurecht gemäß §§ 136 ff. BauGB zu beachten sind. Der Sanierungsvermerk ist kein belastendes Recht und wird ohne Rangstelle im Grundbuch vermerkt. Durch die Eintragung entstehen den Eigentümer*innen keine Kosten.

Die Grundstückseigentümer*innen partizipieren an den städtebaulichen Sanierungen. Diese bedeuten eine Wertsteigerung des Grundstücks nach Durchführung der Sanierungsarbeiten im Sanierungsgebiet. Straßenausbaubeiträge oder Anliegerbeiträge fallen nicht an. Eine Beteiligung an den Kosten der Sanierung erfolgt entsprechend der durch die Sanierung bewirkten Erhöhung des Bodenwertes des Grundstücks. Zum Abschluss der Sanierungsmaßnahmen sind die Eigentümer*innen vepflichtet, nach § 153 BauGB einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Werterhöhung ihres Grundstückes zu zahlen. Der zu entrichtende Ausgleichsbetrag bemisst sich aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche oder tatsächliche Neuordnung innerhalb des Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Über das Berechnungsverfahren, das Prozedere der Erhebung von Ausgleichsbeträgen und ggf. über weitere Möglichkeiten zur Ablösung von Ausgleichsbeträgen, werden Sie zu einem späteren Zeitpunkt detaillierter informiert. Die Ansprechpartner*innen der Stadt Elmshorn und der BIG Städtebau stehen Ihnen bei der Abwicklung gern zur Seite.

Nein. Im Sanierungsgebiet fallen für Straßenausbaumaßnahmen keine Straßenausbaubeiträge oder Anliegerbeiträge an. Die Kosten für die Erschließungsarbeiten werden mit dem Ausgleichsbetrag entrichtet. Da die Erschließungsbeträge meist höher sind als der Ausgleichsbetrag, ist diese Regelung für die Eigentümer*innen von Vorteil.